Por IGNACIO VILLAR MOLINA / Una de las metas más deseada por los ciudadanos españoles es conseguir una vivienda en propiedad. Sin embargo esta finalidad cada vez se hace más complicada si nos atenemos a la evolución que este objetivo ha mostrado en los últimos años, ya que si en 2011 el 83.9% de los hogares tenía ese rango las estadísticas nos evidencian un curso bajista y progresivo ya que ese registro descendió hasta el 76% en 2022 con una tendencia futura claramente decreciente, especialmente influenciado por las mayores dificultades que encara el segmento de población más joven. Estos descensos en los ratios de propiedad están en consonancia con el acusado descenso del número de hipotecas constituidas actualmente en España, ya que entre 2008 y 2024 el número total de hipotecas sobre viviendas se contrajo casi un 50%, minoración que también refleja la comparación del saldo vivo hipotecario referido a esas mismas fechas.
En cualquier caso el mercado hipotecario español sigue muy activo porque, a pesar del tremendo descenso experimentado, la concesión de préstamos hipotecarios para compra de vivienda en el segmento de particulares es el más deseado por las entidades financieras en virtud del tipo de la garantía real sobre el bien a adquirir adicional a la personal del deudor, no olvidemos que el deudor responde con todos sus otros bienes al buen fin de la financiación si en caso de impago no fuera suficiente cubrir el saldo pendiente con la subasta del bien hipotecado. Y no sólo por la contundencia de las garantías sino porque en definitiva el cliente queda vinculado a la entidad prestamista por un largo plazo. Sin embargo la variedad de ofertas que existen pueden confundir y complicar la elección de la más apropiada para cada persona según su perfil, su situación financiera, su capacidad de pago, y las características del préstamo, con especial atención al variado tipo de interés que ofrecen las entidades financieras. En este aspecto es recomendable tener en cuenta la tendencia de los tipos de interés según la coyuntura económica actual y la esperada, como ocurre en estos momentos.
En realidad el objetivo de los bancos es muy simple y evidente ya que una de las principales operativas de su labor de intermediación es facilitar los fondos depositados por sus clientes a otras personas que los soliciten, por lo que, una vez avalada la seguridad de la operación, el objetivo más inmediato es conseguir el mayor margen de beneficio en cada financiación, que no sólo dimana del tipo de interés acordado para el préstamo, sino también de la rentabilidad adicional que puede generar la fidelización del cliente a largo plazo por la más que probable contratación de otros productos, algunos obligatorios, y otros que pueden ser contratados a lo largo de la larga vida del préstamo, como, asimismo, la existencia de excedentes líquidos en las cuentas del cliente cuya retribución puede ser escasa o prácticamente nula, y la utilización de otros servicios.
Si la finalidad del banco es evidente, es necesario que el solicitante conozca qué aspectos más concretos ponderan de forma más determinante, de tal forma que le pueda ayudar a negociar con el banco para conseguir el préstamo y, en su caso, cómo obtener las mejores condiciones posibles. El primer requisito será, por tanto, tener la absoluta convicción de que puede hacer frente al pago de las cuotas; en este aspecto debe recordar previamente que los bancos tienen establecido como condición general que el cliente por sí solo o, en su caso, la unidad familiar que puedan intervenir en la operación, no deberían dedicar más del 30% de sus ingresos netos mensuales al pago de la hipoteca. De otro lado debe considerar que el tope máximo de financiación que habitualmente conceden los bancos no excede del 80% del valor de tasación, por lo que debe exhibir ahorros suficientes para completar la diferencia con respecto al precio de compra y al pago de los gastos inherentes a la formalización del préstamo: tasación, comisiones, impuestos, su parte de la notaria, e importe de la contratación del seguro de la vivienda que adquiere, o de otros productos que puedan ser exigidos por la entidad. Asimismo, la estabilidad laboral es otro aspecto fundamental que el banco valora de forma primordial ya que, en otro caso, puede exigir garantías personales adicionales cuya aportación suele ser más complicada para el cliente. Conocer los tipos que otras entidades ofrecen, según la modalidad de la hipoteca, permite comparar y negociar con la entidad habitual el tipo final a aplicar a la operación; por otro lado no mantener otros endeudamientos que mermen la capacidad de pago, (30% de los ingresos totales), y no figurar en alguno de los registros de impagos, que son consultados por los bancos en cualquier financiación que efectúan, son también aspectos absolutamente esenciales.
Hasta este punto se puede considerar que una persona que reúna estas condiciones básicas puede ser un buen cliente para un banco, ya que el perfil permite convencer a la entidad que obtendrá el margen mínimo deseado y una adecuada seguridad del buen fin de la operación, no olvidemos que los bancos están obligados a efectuar provisiones de fondos para cubrir los impagos de los créditos morosos.
Sin embargo el hecho de que este examen pueda facilitar al solicitante la suficiente certeza de que puede conseguir la financiación pretendida, debe servir también para valorar si su situación financiera y laboral le confieren alguna ventaja adicional para negociar y mejorar las condiciones finales que el banco le aplicará a su préstamo.
Generalmente el primer requisito que examinan los bancos es la seguridad de la operación y que su desarrollo no sufrirá complicación alguna. Por tanto la garantía del buen fin del mismo depende del ratio de efectivo que el cliente deba dedicar al pago del mismo, por lo que todo lo que sea reducir ese ratio por debajo del 30% confiere una capacidad adicional a utilizar, y con más contundencia si la existencia de los ingresos mensuales permite suponer que el cliente puede mantener excedentes dinerarios en su cuenta que bien no requieran retribución alguna o, en otro caso, puedan ser destinados a suscribir otros productos financieros que aporten una rentabilidad adicional al margen total del mismo. Por otro lado otro aspecto fundamental estriba en el porcentaje de financiación a solicitar para cerrar la compra de la vivienda, y en este caso, cuanto más inferior sea al 80 % (ratio básico general) más crecerán las posibilidades de fortalecer la posición negociadora, ya que consolida la confianza de la entidad en el buen fin de la financiación y aleja el riesgo de impago. De igual modo, otro factor decisivo es el plazo al que se concierta la financiación, ya que el menor plazo, con independencia del ahorro de intereses finales para el prestatario, confirma su capacidad de pago y la posibilidad de mayores remanentes en su cuenta, como hemos señalado anteriormente.
Por último, en diferentes ocasiones he dedicado en otros artículos alguna alusión a la conveniencia de mantener relación comercial con un solo banco o más de uno. Una de las ventajas que puede ofrecer concentrar la operativa en una sola entidad puede ser, además del conocimiento de un buen historial, la posibilidad de que esa fidelidad pueda coadyuvar a obtener las mejores condiciones cuando se necesita una operación hipotecaria, aunque siempre cabe la posibilidad de concentrar todo el potencial financiero en el mejor postor. Y no olvide que en cualquier momento, si las condiciones pactadas al principio pueden ser mejoradas, cabe la posibilidad de renegociarlas bien con la misma entidad mediante una novación del préstamo o, en su caso, por una subrogación si se trata de otra entidad.
IGNACIO VILLAR MOLINA.- SOCIO DE SECOT JAEN. ECONOMISTA
