Por IGNACIO VILLAR MOLINA / Una encuesta realizada recientemente por el Banco de España sobre préstamos bancarios constata un mayor endurecimiento de los criterios de concesión de hipotecas que se manifiesta en la menor tolerancia al riesgo de algunas entidades financieras. Por otro lado el informe realizado por la Universidad Pompeu Fabra sugiere que la banca sigue en una línea de ortodoxia crediticia conservadora en la que prevalece en los criterios de concesión el supuesto buen fin de la operación. Es verdad que el riesgo último que asume el prestamista queda muy atenuado por las propias características y garantías que concurren en este tipo de operaciones pero, en definitiva, no podemos olvidar que el fin primordial del banco, además de obtener el margen financiero pretendido, es evitar cualquier posibilidad de impago a lo largo del dilatado plazo al que, habitualmente, se conciertan estos préstamos.
Lejos quedan los tiempos en que la banca española concedía, en algunos casos, préstamos hipotecarios por el 100% del valor de tasación, incluso sobrepasando este nivel o, si era necesario, acomodando el valor final de la tasación a los importes adecuados para ajustarlos a las necesidades de los clientes. Esa incomprensible laxitud, que además estaba acompañada de otras malas prácticas, sobre todo basadas en la escasa solvencia y capacidad de pago de los titulares, comprometía el buen fin de la devolución del préstamo. Las consecuencias de esta disonante praxis, que incluso era más común y relevante en los bancos de EEUU, tuvo su capítulo más determinante en este país provocando una crisis financiera internacional, evidenciada por la eclosión de las “hipotecas subprime” (préstamos, que además de exceder los límites ortodoxos de financiación y escasa capacidad de pago del titular, como en el caso de España, eran concedidos a tipos de interés más asequibles, con objeto de incentivar a los compradores de viviendas y que, además, tenían antecedentes de incumplimientos anteriores de otros créditos). Esta inmensa crisis al extenderse a España provocó el hundimiento del mercado inmobiliario con inmediato reflejo en el ámbito hipotecario. La envergadura de este tsunami afectó la estabilidad de muchas entidades, especialmente cajas de ahorros, ya que supuso que muchos prestatarios no pudieran hacer frente a las cuotas de sus préstamos generando la caída del precio de los inmuebles, lo que provocó que el 60% de los préstamos en vigor de sus carteras crediticias hipotecarias tuvieran un saldo pendiente de pago superior al valor de mercado de los inmuebles que constituían la garantía del préstamo.
El contexto actual difiere en muchos aspectos de aquel dislocado escenario, cuando el volumen de captación de hipotecas era el objetivo prioritario de los bancos en consonancia con la bondad del mercado inmobiliario. De aquella traumática experiencia las entidades tomaron buena cuenta y, en consecuencia, desde entonces priorizan el buen fin de la operación para cuyo objetivo aplican criterios y análisis más pertinentes. Dos aspectos corroboran la sumisión que las entidades bancarias están siguiendo actualmente en los trámites, criterios y concesión de nuevas hipotecas: por un lado, según el último informe de estabilidad financiera, publicado por el Banco de España, el “loan to value” (porcentaje aplicado sobre el valor de tasación de una vivienda que se financia mediante una hipoteca), fue en 2023 del 65.80%, 2.3 puntos menos que en el año anterior, y 14.2 puntos porcentuales por debajo del recomendado por la ortodoxia más conservadora que lo sitúa en el 80%; y, por otra parte, porque, a pesar de haber acaecido una etapa epidémica seguida por un abrupto incremento de la inflación, capaces de descuadrar cualquier presupuesto familiar, la morosidad de este segmento de actividad crediticia se ha situado a final de 2023 hasta niveles en el entorno del 2.6%%.
Por otro parte, las entidades gozan en estos momentos de una holgada, confortable y rentable acomodación en el desarrollo de su gestión de intermediación que les permite analizar con el rigor necesario la concesión de nuevos préstamos, y no se ven urgidos por engordar su cartera crediticia apremiados por la necesidad de recebar sus cuentas de resultados, aunque, como constatan los estados financieros correspondientes a los nueve primeros meses de este año que se vienen publicando en estos días, aun manteniendo el buen tono último de sus beneficios, se advierte ya una reducción del margen por intereses, en consonancia con las bajadas de los tipos de interés, que se está evidenciando en las revisiones sucesivas de las condiciones de los préstamos hipotecarios, circunstancia que, progresivamente, seguirá produciéndose en el futuro al ritmo que marquen las próximas bajadas de tipos esperadas.
Sin embargo, la aplicación de una adecuada ortodoxia en el análisis de nuevas concesiones no quiere decir que las entidades dejen de priorizar en sus estrategias comerciales la captación de operaciones de esta índole, especialmente preferidas porque reúnen todas las características más deseadas por cualquier entidad: defensa del margen, vinculación de clientes a largo plazo, utilización de medios de pago y contratación de otros productos que generan comisiones adicionales al tipo de interés concertado, liquidez adicional por saldos en la cuenta del deudor generalmente no retribuidos….
Resulta, por tanto, insustancial pensar que los bancos opten por estrategias restrictivas coyunturales ya que, en última instancia, debería ser al contrario: poner más énfasis en la captación de nuevas operaciones dados los aditamentos comerciales añadidos citados anteriormente, pero eso sí, nunca a costa de relajar los criterios de análisis que deben permanecer inflexibles, aunque deban mantener una elasticidad adecuada que permita negociaciones más concretas adaptadas al matiz particular de cada cliente, y especialmente a la rentabilidad global que genere, tanto por lo que respecta al tipo de interés y comisiones, como a las aportaciones añadidas por la utilización o contratación de otros productos.
En realidad las directrices enunciadas anteriormente dejan poco espacio para desviarse del guion de análisis establecido en la ortodoxia básica para el estudio de una financiación de esta naturaleza, especialmente si la preferencia es, ante todo, como hemos señalado, el desarrollo sin incidencias de los pagos pactados. No obstante, es conveniente recordar en este trabajo los fundamentos básicos que los bancos valoran para la concesión de este tipo de financiación. Así, como primer e ineludible requisito, la capacidad de pago del deudor se erige como fundamental, aspecto que debe ir acompañado por su estabilidad laboral y por una adecuada posición global de endeudamiento del solicitante, de tal forma que cuanto más bajo sea el porcentaje del esfuerzo que debe hacer el cliente en relación con el importe neto de sus ingresos mensuales mayor será la viabilidad de concesión de la operación.
En este punto, siempre es aconsejable que este esfuerzo no suponga un tanto por ciento superior al 30/35% de los ingresos de la unidad familiar en relación con el endeudamiento total del cliente. Otros aspectos importantes están referidos, por una parte al porcentaje que el importe final del préstamo suponga sobre el valor de tasación, lo que ofrece al solicitante la posibilidad de obtener las mejores condiciones dado el incremento del colchón de garantía que concede a la entidad prestamista, especialmente, si además va acompañada de la contratación de nuevos productos; y, por otra parte, no deja de tener su importancia el plazo del préstamo ya que puede indicar que la situación financiera del cliente es más desahogada lo que consolida el buen fin de la operación, de forma especial si el préstamo a suscribir es el único endeudamiento que mantiene. A este respecto cabe añadir que los bancos, previa autorización del cliente, son facultados para consultar el CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), para conocer el detalle de endeudamiento que en ese momento mantiene el solicitante del préstamo). Resulta obvio, que este panel de requisitos debe completarse con la seguridad ineludible de la inexistencia de alguna anotación en el registro de impagos (Asnef, RAI, etc).
Foto: Idealista.
