Desde hace algunos años han aparecido entidades, despachos, gabinetes, sociedades… que se dedican en exclusiva a la compra de proindivisos y partes de herencias.
La condición de heredero es única y no puede transmitirse. Pero, ¿puedo vender mi herencia antes de haberla recibido?, la respuesta es clara: Sí.
Una persona que vaya a heredar el patrimonio de una persona fallecida puede vender los derechos de esa herencia a quien desee. Y vendería la totalidad de bienes y patrimonio a los que tenga derecho. Todos y cada uno de esos bienes, derechos… y obligaciones.
¿Por qué una persona puede decidir vender su herencia? Sobre todo, por anticipación. Si necesita el dinero rápidamente o no desea complicarse con la herencia. Cuando la persona fallece, y existe una herencia, los herederos pueden vender su parte y así, de este modo, no ha de esperar a recibir los bienes, hacerlos líquidos, y obtener así, el dinero más rápido.
Al vender los derechos hereditarios, el comprador sólo los obtendrá cuando la herencia se haya traspasado definitivamente, y no antes, pero para el vendedor, una vez ejecutado el traspaso, la liquidez es inmediata y “las calenturas de cabeza” pasan al tejado del comprador.
Si una persona desea realizar una operación de compra-venta de herencia, quien la ofrece transmitirá todos sus derechos. No es posible vender una parte de la herencia que le corresponde al vendedor, ya que transmite su derecho sobre los bienes que recibirá en la herencia.
Estos derechos pueden donarse a cambio de un precio o de contraprestaciones. Sin embargo, una persona puede vender sus derechos de herencia, pero eso no significa que pueda ofrecer una herencia completa si existen otros herederos.
Cada vez es más frecuente que “las partes” (primos, hermanos, sobrinos…) no compartan intereses, ni siquiera estén dispuestos a conciliar… El comprador de una de las partes asumirá el papel de heredero de “esa sola parte” y liberará al titular del derecho de tener que “lidiar” con el resto. Si bien el comprador puede comprar cada parte por separado a todos los herederos.
Si existe una propiedad inmobiliaria -lo habitual en una herencia-, para vender la herencia será necesario realizar una escritura pública de dicha propiedad.
Pero hay que recordar que el heredero seguirá siendo heredero y su condición no podrá ponerse a la venta. Sólo ofrece los bienes que recibirá en la herencia. También el comprador tendrá que hacerse cargo de deudas y créditos que se dejen en herencia, por lo que tendrá que tenerlos calculados en el momento de la compra-venta.
En España actualmente hay miles de propiedades en régimen de proindivisión, generalmente son inmuebles que no se ponen en el mercado con el fin de alquilarlos o venderlos debido a desavenencias y discrepancias entre los copropietarios.
¿Qué ofrece el mercado con estos servicios?: Obtención de liquidez inmediata con la venta de proindivisos y partes de herencias.
Recordemos que Proindiviso tiene como definición “Situación en la que se encuentra una propiedad antes de ser repartida y dividida entre sus propietarios”.
Los proindivisos pueden aparecer por muy diversas causas, pero principalmente nacen de tres circunstancias.
-Compra conjunta de un inmueble entre varios socios de un negocio,
-Compra de una propiedad entre dos cónyuges,
-Herencia de un inmueble entre varios herederos del propietario fallecido.
En España, actualmente, hay miles de propiedades en régimen de proindivisión, generalmente son inmuebles que no se ponen en el mercado con el fin de alquilarlos o venderlos debido a desavenencias y discrepancias entre los copropietarios. Y aquí es donde tiene cabida la proliferación de este nuevo filón de negocio.
Hay que tener en cuenta que todos los propietarios que forman el proindiviso deben de estar de acuerdo en el uso que se le va dar al bien. Solo con que uno de ellos, por muy pequeño que sea su porcentaje, no esté de acuerdo, el problema está creado.
Las causas de conflictos pueden ser diversas; herederos que quieren vender frente a herederos que quieren arrendar, discrepancias respecto a la hora de fijar el precio para venta o alquiler, herederos que quieren residir a toda costa en la propiedad sin pagar nada al resto, herederos que se creen con más derechos por haber cuidado al fallecido, diferentes estirpes familiares con situaciones económicas dispares, etc…
La única forma posible de extinguir un proindiviso cuando hay desavenencias entre los copropietarios consiste en acudir a la justicia, cualquiera de las partes puede forzar ante un juez la disolución del proindiviso, mediante subasta pública a la baja del bien y posterior reparto del montante económico obtenido entre los copropietarios en función de su porcentaje.
Los principales problemas de este tipo de juicios son:
-Su coste, ya que es necesario abogado, procurador y desde el año 2013 el pago de las tasas judiciales.
-Son procedimientos muy dilatados en el tiempo (entre dos y cuatro años), en función de la Comunidad Autónoma y el número de herederos.
-Suele además ocurrir que las subastas queden desiertas, debido a la crisis inmobiliaria, perdiendo en este caso tiempo y dinero. En caso de adjudicación el precio suele ser entre un 35-50% del valor real de la propiedad.
Así que, como conclusión, señores… el mercado –a través de grupos financieros, gabinetes de abogados y sociedades- nos dan una vía de escape.
Aunque yo soy más romántica y sigo pensando aquello de “devuélveme el rosario de mi madre, y quédate con todo lo demás…”
