Por IGNACIO VILLAR MOLINA / La tradicional singularidad española ha priorizado la compra de vivienda como un objetivo primordial en la vida. Así, de acuerdo con los últimos datos conocidos el 75.9% de las familias españolas, más de las tres cuartas partes del total, viven en una casa en propiedad frente al 18.1% que lo hacen en régimen de alquiler; el resto se establece en otras diferentes situaciones (vivienda de la empresa o cedida por otras razones…).
Sin embargo, aunque este sigue siendo el régimen de tenencia ampliamente dominante, si comparamos los datos anteriores, correspondientes a 2021, con los de los últimos diez años se observa un continuo deslizamiento en favor del alquiler ya que en 2011 las viviendas en propiedad alcanzaban el 78,9%, un 3 % más. Obviamente de esta dispersión se ha beneficiado el alquiler que ha acumulado una subida progresiva de casi un 4% de hogares que optaron por esta modalidad.
La evolución estadística muestra que se mantiene un nivel similar en lo relativo a los propietarios que mantienen su vivienda totalmente pagada, ya que si en 2011 se situaban en el 38.9%, en 2021 era del 38.1%. No obstante ha disminuido el número de casos en los que el propietario mantiene pendiente de pago una hipoteca ya que sólo el 26.4% soportan este gravamen frente el 32.9 que lo sostenían en 2011. Este ostensible descenso está justificado porque en los últimos 10 años se han incrementado las compras en efectivo, los últimos datos conocidos señalan que el 32% de las transacciones se han realizado por este medio, impulsadas, bien por parte de grandes inversores para destinarlas a alquiler, o por particulares, quizás urgidos por la necesidad de reinvertir el efectivo por la venta de su vivienda anterior o para destinarla igualmente al alquiler con el fin de rentabilizar sus ahorros ante la escasa retribución que obtienen de los bancos.
Sin embargo los cambios en la evolución del régimen de vivienda dominante en la sociedad española están directamente influidos por otros variables relevantes de especial significado. Aspectos como el nivel salarial, la estabilidad laboral, las formas de convivencia, ya sea familia tradicional o uniones de hecho, las barreras y límites del segmento más joven para acceder a la compra, entre otros, conforman un mosaico muy complejo que determina esa alteración que se está produciendo a la hora de optar por el régimen de vivienda preferido.
Efectivamente, las particularidades enunciadas, en mi opinión, afectan y condicionan de forma más clara a ese grupo más joven de la población coartando sus decisiones de adquisición y, entre esas variables, la más destacada puede ser, no sólo la obtención de la financiación parcial que ofrecen los bancos, que ya por sí misma resulta bastante compleja, sino el efectivo suficiente para completar el precio final del inmueble y de los gastos inherentes a la transacción, como comisiones, impuestos, notaría, agencia….
Parece acertado, en primera instancia, que tanto a nivel de las propias entidades financieras como por parte del ejecutivo se arbitren algunas medidas que puedan facilitar a este nicho de población incrementar sus posibilidades de compra. Como norma general los bancos, en la mayoría de los casos, están financiando hasta el 80% del valor de tasación, o de la cantidad pactada en el contrato privado si fuera menor. Para paliar esta dificultad el gobierno, en la última reunión del Consejo de Ministro, ha aprobado la iniciativa de avalar a los interesados ante el banco, a través del ICO, para que cubra, según la tipología de formación de la unidad familiar, el 20/25% del precio de tasación con un tope del precio de inmueble que variará en función de la zona donde se ubique, supeditado a que los solicitantes, además de ser menores de 35 años, no excedan un límite de renta que abarca desde los 37.800 para los solteros hasta los 83.160 para las familias con tres hijos, incluyendo también otras particularidades intermedias, lo que facilitaría que los bancos ampliasen la cantidad financiada hasta el 100% del valor de tasación. No olvidemos que, en definitiva, esta facilidad supone que las cuotas a pagar serán más altas ya que el montante final del préstamo será superior al incluir el 20% de financiación adicional, lo que supone un mayor esfuerzo para los titulares. La posibilidad de solicitar acogerse a estas medidas se extenderá hasta el año 2025.
En este aspecto, dado que las entidades asumen la mayor parte del riesgo, se reservarán el derecho del estudio, análisis, viabilidad y autorización final de la operación, de su costo o de las bonificaciones que sobre el tipo de interés inicial puedan realizarse por la contratación o utilización de otros productos. Este trascendental aspecto debe tenerse en cuenta por parte de los solicitantes, poniendo especial énfasis en resaltar la capacidad de pago, que no debe rebasar más del 35% del salario neto de la unidad familiar para atender las cuotas mensuales del préstamo, como, así mismo, la estabilidad laboral y financiera familiar. Además, esta medición se complementa por parte de la entidad mezclando estos datos con los que ya pueda disponer por su experiencia con el cliente, considerando si la existencia y cuantía de otras deudas y su puntual pago minoran el límite de la solvencia del solicitante, y con la aportación de otra documentación adicional necesaria (declaraciones de la renta de los dos últimos ejercicios, notas del registro, consultas a los registros de impagos, (comúnmente RAI – registro de aceptaciones impagadas-; ASNEF – fichero de morosos bancarios- ), y Cirbe ( registro de endeudamientos y avales en vigor) u otros que considere necesarios.
No obstante aún existen algunos flecos pendientes de conformar que deberán ser aclarados en los próximos días que afectan especialmente a la operativa. Me refiero a la instrumentación del préstamo, a la especificación clara del tanto por ciento avalado por el ICO y a la extensión de la garantía en caso de impago del préstamo.
Por último, dado que se estima que estas facilidades para el acceso a la compra de una vivienda pueden afectar a unas 50.000 personas, cifra que puede verse incrementada ya que algunas comunidades han decidido ampliar por su cuenta el límite fijado por el gobierno, se han producido algunas reacciones en contra de esta iniciativa ya que, según su criterio, tendrán un impacto sobre el precio de la vivienda por incremento de la demanda; por el contrario, otras opiniones sostienen que tendrá algún efecto negativo para el alquiler al drenar la demanda especialmente del segmento de población que más lo integra.
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