La reciente aprobación del borrador del nuevo anteproyecto de la Ley de la Vivienda, que incluye una nueva regulación limitativa de ciertos aspectos relativos tanto a la compraventa como al alquiler, con el objetivo de frenar el progresivo incremento de los precios, está encontrando la casi total oposición de expertos, economistas y organizaciones ciudadanas en torno a la idoneidad de establecer regulaciones limitativas sugiriendo, por el contrario, la necesidad de implementar otras medidas más eficaces que ayuden a incrementar la oferta para equilibrar el persistente incremento de la demanda.
Es verdad que algunos países de nuestro entorno han optado por aplicar ciertos límites regulatorios a los precios del alquiler, si bien los más destacados son aquellos, como Alemania o Austria, donde la cultura del arrendamiento alcanza niveles próximos al 48.6% y 45% respectivamente, ya que esa particularidad presiona sobre los precios al no encontrar un nivel de oferta suficiente. No obstante, esas medidas reguladoras de estos países no son generales, sino que se contraen a determinadas ciudades, y dentro de ellas, a los distritos más demandados.
Por otro lado debemos considerar que en nuestro país en los últimos años se ha producido un acusado y progresivo incremento de la demanda del alquiler, cifrado en 3.4 puntos, que está generado por diversas circunstancias. En primer término por la escasez de oferta ya que, de acuerdo con los datos referidos a 2019, que facilita el Ministerio de Transportes, Movilidad y y Agenda Urbana, de los 25.793.323 viviendas existentes sólo el 20% están destinadas al arrendamiento. Otro factor decisivo en este aspecto, que afecta especialmente al segmento de población más joven, son las dificultades que suponen las enormes limitaciones que encuentran para acceder a la compra de vivienda en propiedad, debido a la alta tasa de paro que soportan, a la precariedad y bajos salarios que obtienen, y a la imposibilidad de contar con la financiación necesaria y los recursos suficientes para completar el precio de una vivienda en propiedad y a los gastos inherentes a la compra, circunstancias que, igualmente, afectan a la población de rentas más bajas y a los emigrantes. En consecuencia, según los datos del INE, dentro del segmento de menores de 35 años, el 73,6 deben optar por el alquiler, este índice se reduce al 19.5% en los encuadrados entre los 35 y 64 años, y sólo el 10,8% recurren a esta opción en los mayores de 64.
Sin embargo, en mi opinión, las causas que más inciden en la elevación de los precios giran en torno a dos aspectos. Por una parte, el insuficiente volumen de viviendas para arrendamiento disponibles y, por otro, el debilitamiento progresivo de la protección jurídica de los arrendadores. El primero, de hecho, está claramente condicionado por un inadecuado tratamiento que estimule la oferta. De los casi veintiséis millones de viviendas que componen el parque total, sólo el 20% se destinan al alquiler, aspecto sobre el que influyen diversas circunstancias. La escasa eficacia de las medidas estimuladoras, arbitradas hasta ahora, carecen del suficiente atractivo para impulsar la oferta y, todo parece indicar que las nuevas normas que se pretenden implementar no beneficiarían a los segmentos más vulnerables, según el informe elaborado por ESADE, “porque si el límite se establece con un criterio de precio, las zonas con alquileres más elevados se sitúan en zonas de rentas más altas que la media y, en consecuencia, una intervención del mercado no beneficiaría a los inquilinos de rentas bajas, que conforman el grupo más numeroso del potencial incremento de la demanda, sino, más bien, a los hogares de rentas medias altas. Es decir, se intenta resolver un problema de renta, que no tiene su origen en el funcionamiento del mercado del alquiler, mediante políticas que comprometen la eficiencia a medio y largo plazo en ese mercado en lugar de hacer uso de herramientas menos distorsionadoras de las que dispone el sistema fiscal”.
En cuanto al segundo aspecto, quizás más determinante, el debilitamiento progresivo de la seguridad jurídica de los arrendadores, incrementa la incertidumbre sobre el buen fin de la inversión en viviendas para el mercado de alquiler, especialmente, en los propietarios particulares, muchos de los cuales invierten en la compra para obtener una renta complementaria a sus pensiones. No parece, por tanto, que la obligada acción de gobierno de facilitar el acceso a la vivienda a los más desfavorecidos, tenga que ser a costa de crear inseguridad a los propietarios. En este aspecto, la nueva ley debería singularizar y potenciar claramente las acciones judiciales que correspondan a los arrendadores tratando, por otra parte, de favorecer la construcción de viviendas sociales de alquiler asequible, cuyo mercado parece repuntar.
En mi criterio, siendo necesaria y conveniente la nueva regulación que se está tramitando, esta reforma debería incluir otras medidas para conseguir una regulación inducida sin generar los efectos adversos comentados, las cuales girarían en torno a incentivar la oferta en el corto plazo, para que los precios sean más asequibles, consolidar la seguridad jurídica para ambas partes, promover incentivos para la construcción de viviendas asequibles destinadas al alquiler, bien de índole estatal o privado y, en última instancia, reforzar las ayudas concretas para los jóvenes, según su edad y circunstancias personales, o para determinadas situaciones familiares en las que concurran bien falta de recursos o puedan encontrarse en riesgo de exclusión.
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