La progresiva recuperación de la actividad económica está facilitando una evolución positiva del mercado inmobiliario y, consecuentemente, el despegue del mercado hipotecario que, incluso, ha reabierto de nuevo la “guerra” de las entidades financieras por la captación de clientes a los que facilitar financiación para la compra de sus viviendas. La cuestión, sin embargo, es si, en algunos casos, como me plantean algunos lectores, los bancos han vuelto a incluir en sus estrategias la financiación del 100% del importe del inmueble.
En general no es fácil encontrar en el mercado entidades que, con rango general, estén comercializando hipotecas para financiar el 100% del valor de la vivienda, aun suponiendo que el solicitante tenga suficiente provisión de fondos para afrontar los gastos inherentes a la compra que pueden alcanzar el 10% del valor del inmueble. Las experiencias de los últimos años han extremado los criterios y requisitos que las entidades exigen para la concesión de hipotecas aún en los casos en que sólo se plantee la financiación hasta el 80% o inferior, cuanto más si deben ampliar este porcentaje al importe total del inmueble, pues resulta obvio que esa mayor financiación comporta una disminución del diferencial de garantía con respecto al valor de tasación.
Resulta obvio que, en esos casos, que podemos catalogar de excepcionales, los bancos extremarán los requisitos exigidos en operaciones habituales y así aspectos tales como alta capacidad de pago, de tal forma que el 30% del salario neto sea suficiente para el pago de las amortizaciones, siempre que no haya otros préstamos en vigor, estabilidad absoluta en el empleo, plazo adecuado, alta vinculación por utilización de otros productos, especialmente seguro de vida, y, posiblemente un coste, tanto de intereses como de comisiones, más elevado, y unas garantías adicionales, serán determinantes para la concesión de la financiación requerida.
Aunque la economía crece ya a ritmos cercanos al 3% y el precio de la vivienda vuelve a repuntar en algunos lugares, las estrategias arriesgadas y carentes de la solidez y análisis pertinentes en la concesión de préstamos hipotecarios de las entidades en los años de “vino y rosas” todavía dejan notar sus consecuencias ,especialmente en aspectos como el de las ejecuciones hipotecarias. Así lo ponen de manifiesto los registros de este tipo del INE en los que se observa que entre 2005 a 2010 las actuaciones procesales de los bancos han dibujado una tremenda senda , destacando el hecho de que de las 1.34 millones de hipotecas firmadas en 2006 y de las 1.23 millones de 2007, el 17.2% y el 19.2%, respectivamente, resultaron impagadas
Otra consecuencia adicional de índole negativa generada por aquella crisis inmobiliaria determinó que el precio de la vivienda se depreciara considerablemente, de tal forma que el precio real de un tanto por ciento muy elevado de viviendas era inferior, en aquel momento, al saldo vivo pendiente de pago del préstamo, impidiendo que muchos deudores pudieran apelar al recurso de venta para evitar el procedimiento judicial de reclamación.
En definitiva, no resulta aconsejable, salvo casos muy excepcionales, rebasar los niveles moderados referenciados, como máximo, al 80% del valor de tasación en las solicitudes y concesión de préstamos hipotecarios.
